Normalmente, quem começa por fazer a sua própria gestão de alojamento local ou AirBnB tem tendência para deixar de fora alguns custos que, apesar de nem sempre serem óbvios, fazem muita diferença nas contas finais.
Estes custos são válidos tanto para quem já tem uma propriedade e a quer alugar no mercado de alojamento local, como para quem ainda está a pensar em investir numa casa para aluguer de curta duração – assim poderá calcular o retorno expectável do investimento.
Deve então considerar vários fatores para fazer estes cálculos, sendo que nos vamos focar nos custos associados à gestão de alojamento local (no caso de estar a pensar investir numa propriedade deverá ter em conta também os custos de aquisição e os impostos anuais, tais como IMI, por exemplo).
Tendo em conta uma taxa de ocupação de 50% (taxa que pode variar muito de zona para zona, sendo que as zonas mais turísticas terão um valor ligeiramente mais alto e as zonas mais residenciais um valor bastante inferior), vamos considerar que o valor médio da noite será de 100€.
Taxa de ocupação – 50%
Valor por noite (médio) – 100€
Valor bruto anual: 18 250€
Valor bruto mensal: 1520€
Partindo deste valor bruto anual, deve ter em conta os seguintes gastos associados:
1. Contas da casa
O primeiro gasto mais óbvio são as contas da casa. Estas contas podem variar muito de casa para casa, principalmente de acordo com a dimensão, com a capacidade máxima de hóspedes e com a taxa de ocupação. Deve considerar os gastos em eletricidade, água, gás, serviço de televisão, internet e condomínio.
2. Impostos
Tal como em qualquer prestação de serviços, ao longo do ano terá de pagar IVA – 6% (se ultrapassar os 10 000€ de rendimentos brutos) e o IRS de todos os valores recebidos. A taxa de IRS irá variar de acordo com os rendimentos anuais.
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3. Comissões dos sites
Para alugar a sua casa e chegar ao maior número de potenciais hóspedes, deverá listar a sua casa nas principais plataformas de reservas. Estas plataformas são normalmente gratuitas, isto é, não têm custos para colocar o anúncio online, mas têm comissões associadas a cada reserva que variam entre os 3% e os 20%.
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4. Logística
Neste campo surgem todos os custos escondidos associados à Gestão de Alojamento Local, normalmente mais difíceis de calcular, tais como quilómetros percorridos para gestão da casa (devem ser contabilizados todos os quilómetros de cada vez que se visita a casa), valor hora despendido em check-ins e checkouts, gestão de reservas, gestão de toda a comunicação com os hóspedes (contactos telefónicos para o estrangeiro) e custos de limpeza e lavandaria – troca de lençóis e toalhas e limpeza de toda a casa. Estes custos podem variar de reserva para reserva e dependem do tipo de serviço que presta aos seus hóspedes (kit de boas vindas, mapas, informações sobre a cidade, etc.).
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