O objetivo de qualquer proprietário de Alojamento Local é rentabilizar a sua casa ao máximo, mas existem muitas variáveis a ter em conta antes de definir o preço por noite.
Existem diferentes estratégias de pricing que pode seguir para chegar ao melhor preço por noite do seu Airbnb. O objetivo será sempre conseguir rentabilizar ao máximo a sua propriedade, mas não se esqueça de ter em conta a gestão de expectativas dos clientes. Normalmente, quanto mais caro for o alojamento, mais exigentes e atentos aos detalhes serão os hóspedes, o que depois se vai refletir nas reviews…
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Sendo assim, existem algumas boas práticas que deve seguir para definir o preço por noite do seu Alojamento Local. Para começar, não se esqueça de atualizar os valores, pois se entrar uma reserva com o preço “errado” e a tiver que cancelar, poderá ter custos elevados (por vezes nem compensa cancelar a reserva). Atenção também que em sites como o Airbnb, por exemplo, o proprietário é penalizado por cancelar reservas já confirmadas.
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Uma dica para garantir que tem sempre os preços corretamente colocados é introduzi-los sempre até dois anos para a frente. Depois, só tem de os ir ajustando sempre que necessário (tanto pode ser diariamente como semanalmente, dependendo dos casos).
Como definir o preço ideal por noite para um Alojamento Local
1. Faça uma análise de concorrência
Em primeiro lugar, deve começar por analisar os preços da concorrência direta, procurando casas na mesma rua ou zona com a mesma tipologia. Conhecer a concorrência é muito importante para saber se está a praticar preços abaixo ou acima do mercado. No caso de querer manter o preço mais alto, terá que compensar com serviços e comodidades extra.
2. Considere todos os custos da casa
Não se esqueça de todas as contas que estão associadas à sua casa de alojamento local, como a eletricidade, internet, condomínio, etc. Uma boa forma de definir um preço por noite é começar por calcular o valor mínimo a que pode alugar a casa, ou seja, aquele que cobre todos os custos fixos.
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3. Defina estadias mínimas e máximas
Outra forma de assegurar que não está a perder dinheiro ao alugar a sua casa, é colocar estadias mínimas – pode concluir que só compensa alugar a sua casa à semana (mínimo de 7 noites), ou no mínimo 2, 3 ou 4 noites para assegurar os seus custos fixos. Mas atenção, pois há muitos hóspedes que procuram estadias de duas noites, por isso pode perder estas oportunidades.
4. Defina preços especiais para épocas especiais
Tenha em atenção que as datas especiais e festivas de cada cidade podem ser uma fonte de rendimento extra, já que os preços por noite podem subir de acordo com a procura das casas. O ideal é olhar para o calendário no início de cada ano e tentar perceber quais serão as alturas com maior procura. Exemplo: festivais, férias da Páscoa, fins de semana grandes, etc.
5. Atribua preços diferentes aos fins de semana
Os mesmo acontece com os fins de semana. Como existe mais procura nestas alturas, é possível ter preços diferenciados para os dias de semana e para os fins de semana. Não é necessário subir os preços demasiado, mas uns 5€ ou 10€ por noite fazem toda a diferença no final do ano.
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6. Inclua taxas extra
Pode optar por incluir algumas taxas extra na reserva, como limpeza, late check-in ou número de hóspedes, por exemplo. Desta forma, consegue mostrar aos interessados qual é o preço por noite e quanto vão pagar em taxas específicas.
7. Ofereça descontos e promoções
Se tem um pedido para alugar a casa durante vários dias, não tenha problemas em oferecer um pequeno desconto (caso os hóspedes o peçam, claro). O que vai poupar em deslocações, lavandaria, limpezas e gastos com check-ins e check-outs permite-lhe oferecer descontos de 15% a partir de 15 noites, por exemplo, e continuar a lucrar.
Como vê, é fundamental manter uma estratégia de preços dinâmica e que possa ser ajustada sempre que necessário, de acordo com a procura e oferta.
Relembramos que as taxas de ocupação podem ser um indicador bastante enganador, já que ter 100% de ocupação, mas vender noites a 20€ não é propriamente muito vantajoso (a não ser que a sua casa não possa render mais).
Se quiser garantir que a sua casa apresenta sempre o rendimento ideal, pode sempre optar por trabalhar com uma empresa de gestão de Alojamento Local como a Feels Like Home, que tem um Departamento de Revenue Management responsável por criar estratégias de preços, atualizando os preços das casas sempre que necessário.
Se pretender, pode também fazer download do nosso ebook e descobrir toda a informação que precisa para garantir que a sua casa cumpre todos os requisitos legais e fiscais da lei de alojamento local.
